L'immobilier en 2025 : quid des logements classés en G ? | par Elysia Immobilier

Logements classés DPE G en 2025 : la réglementation en détail et ses implications

Depuis quelque temps, les discussions vont bon train autour de l'interdiction de louer les logements classés G selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) à partir de 2025. Si certains avaient espéré un assouplissement des règles, la réalité est toute autre : les propositions visant à rendre cette interdiction moins stricte ont été rejetées par l’Assemblée nationale. Ainsi, la réglementation initiale reste inchangée, et les conséquences pour les propriétaires bailleurs s'annoncent considérables.

Ce qui change dès 2025 : des logements « indécents »

Dès le 1er janvier 2025, tous les logements classés G deviendront officiellement considérés comme « indécents ». Cela implique que :

• Un propriétaire ne pourra plus louer un bien classé G sans réaliser des travaux de rénovation énergétique pour le mettre aux normes minimales requises.

• Les baux en cours ne seront pas épargnés : un locataire pourra saisir un juge pour obtenir une réduction de loyer ou demander des travaux obligatoires.

Cette mesure vise à accélérer la transition énergétique et à inciter les propriétaires à investir dans l'amélioration des performances énergétiques de leurs biens. Toutefois, il existe des exceptions prévues par la loi, que nous détaillons ci-dessous.

Les exceptions légales pour continuer à louer un logement classé G

Bien que la règle générale impose l'interdiction de louer des logements énergétiquement inefficaces, certaines situations permettent aux propriétaires d'obtenir une dérogation. Voici les principaux cas d'exemption :

1. Contraintes architecturales ou patrimoniales

Les logements soumis à des restrictions architecturales ou patrimoniales peuvent être exemptés si les travaux de rénovation énergétique sont techniquement impossibles. Cela inclut :

• Les monuments historiques : Les biens classés ou situés à proximité d'un monument historique doivent respecter des règles strictes de conservation.

• Les zones à extérieur protégée : Dans certaines communes, les travaux extérieurs (par exemple, l’isolation par l’extérieur) peuvent être interdits.

2. Risques structurels

Lorsque les travaux nécessaires risquent de fragiliser la structure du bâtiment, le propriétaire peut éviter ces rénovations. Cependant, cette exemption repose sur une justification technique. Un expert du bâtiment doit fournir une évaluation attestant des risques structurels encourus.

3. Coût des travaux disproportionné

Si le coût des travaux de rénovation énergétique dépasse 50 % de la valeur vénale du bien, le propriétaire peut être exonéré. Une évaluation par un professionnel de l'immobilier peut permettre de bénéficier de cette dérogation. L’estimation doit prouver que les travaux excèdent la moitié de la valeur du logement.

4. Opposition de la copropriété

Dans une copropriété, lorsque les travaux impliquent des parties communes et que l’assemblée générale s’y oppose, une dérogation peut être accordée. Toutefois, plusieurs critères doivent être respectés :

• Démarches entreprises par le propriétaire : Le bailleur doit prouver qu’il a tout mis en œuvre pour obtenir l’approbation des travaux.

• Travaux privés réalisés : Les travaux possibles dans les parties privatives doivent avoir été effectués.

Comment anticiper ces changements ?

Pour les propriétaires de logements classés G, il est primordial de préparer une stratégie d’adaptation avant l’échéance de 2025. Voici quelques conseils pratiques :

1. Réaliser un audit énergétique : Identifiez les travaux prioritaires pour améliorer le classement DPE.

2. Consulter des experts : Faites appel à des professionnels (architectes, experts du bâtiment, énergéticiens) pour évaluer les solutions possibles.

3. Se renseigner sur les aides financières : Des subventions comme MaPrimeRénov’ ou des éco-prêts à taux zéro peuvent aider à financer les travaux.

4. Documenter les exceptions : Si votre bien entre dans l’un des cas d’exemption, veillez à constituer un dossier complet avec toutes les preuves nécessaires.

En conclusion

L’entrée en vigueur de l'interdiction de louer des logements classés G en 2025 représente un tournant majeur pour les propriétaires et le marché locatif. Bien que des exceptions existent, elles nécessitent des justifications rigoureuses. Afin de réduire les risques liés à cette réglementation, il est essentiel d’anticiper, d’investir dans des travaux de rénovation énergétique ou de se préparer à fournir les éléments de preuve pour bénéficier d’une dérogation.

Pour toute question ou accompagnement dans vos projets immobiliers, n’hésitez pas à contacter notre agence Elysia Immobilier !

STEIL Aymeric.